문재인 정부가 지난해 8·2 부동산 대책에서 예고한 양도소득세 중과 조치가 1일부터 시행된다. 현 정부가 올들어 재건축 안전진단, 초과이익환수제, 합동단속 강화 등 고강도 규제를 잇달아 내놓은 가운데 양도세 중과 조치가 발효되자 문 대통령이 지난 대선에서 공약한 보유세 강화가 현실화 될 지에도 세간의 관심이 모아지고 있다.

1일 국토교통부에 따르면 정부는 이날부터 주택을 2채 이상 보유한 다주택자들을 상대로 양도소득세를 중과한다. 부과 대상은 다주택자가 보유한 조정 대상 지역 내 주택이다. 2주택자는 양도차익에 적용되는 기본양도소득세율(6~40%)에서 10%포인트를, 3주택자 이상은 20%포인트를 추가 적용받는다.

다주택자는 장기보유 특별공제 대상에서도 제외된다. 장기보유 특별공제는 주택을 오래 보유한 다주택자를 상대로 양도 차익을 최고 30%까지 공제해주는 제도다. 다만 다주택자들이 임대 주택사업자로 신고하고, 임대주택으로 등록한 집을 팔면 양도세 중과 대상에서 제외하는 등 예외 규정을 뒀다.

문재인 정부의 양도세 중과는 다주택자들을 정면겨냥하고 있다. 치솟는 집값 상승의 이면에 강남, 서초, 강동, 송파를 비롯한 서울 요지에 재건축 아파트를 매입한 뒤 집값 상승을 부추기며 시세 차익을 노리는 투기꾼들이 있다고 보고 이들이 주택을 팔도록 압박을 가한 것이다. 부동산 투기가 가계의 소득 격차를 확대하고, 기업의 생산비를 끌어올리는 등 사회 정의를 흔들고, 한국경제의 혁신을 가로막는다는 문제의식을 반영한다.

이러한 시장 압박은 먹혀드는 분위기다. 서울 지역 아파트 매매가격 상승폭은 3월 마지막 주까지 7주 연속 하락했다. 전세가도 2주 연속 떨어졌다. 이 지역 아파트 매매가 상승폭도 올해 초에 비해 반토막이 나는 등 시장은 양도세 중과 , 올해부터 부활한 재건축 초과이익 환수제, 합동단속 강화, 신DTI(총부채상환비율)를 비롯한 시장 규제에 민감하게 반응하는 모양새다.

다주택자들의 동요는 서울 지역 아파트 거래량에서도 확인된다. 이 지역 아파트 거래량은 올들어 급등했다. 특히 지난달 아파트 거래 건수는 1만3814건으로 3월 기준으로는 역대 최고치(1만2972건)를 갈아치웠다. 서울아파트 거래건수는 올해 1월 9967건, 2월 1만1181건을 각각 기록했다. 다주택자들이 양도세 중과를 앞두고 보유중인 주택 물량의 일부를 털고 있다고 추론할 수 있는 대목이다.

시장의 관심은 보유세 강화 여부에 모아진다. 문재인 대통령은 대선 후보시절 보유세를 국내총생산(GDP)의 1%수준으로 올리겠다’는 공약을 내놓은 바 있다. 전강수 대구가톨릭대 경제통상학부 교수는 이에 대해 " 지금은 GDP의 0.8%정도인데, 0.2%포인트를 더 높이려면 3조2000억원을 더 증세해야 한다”고 설명했다. 그는 “공정시장 가액비율을 100%로 올리고, 현행 65%(평균)인 공시가격 실거래가 반영비율도 70%로 높이면 문재인 대통령이 목표로 내건 세수 목표를 이룰 수 있다”고 말했다.

보유세 강화가 실행에 옮겨질 지는 시장 규제의 효과에 좌우될 전망이다. 양도세 중과, 초과이익환수 등 기존 규제로 집값 상승의 불길을 잡는다면 현정부가 시장 반발이 거센 보유세 카드까지 꺼내들 이유가 있겠냐는 뜻이다. 보유세 강화가 실행에 옮겨질 지 그 분수령은 4월이 될 것으로 예상된다. 아파트 매물이 줄고, 서울 집값이 다시 상승폭을 키워간다면 정부는 대통령 공약사항인 보유세 강화 카드를 만지작거릴 것으로 예상된다. 보유세는 재산세와 종합부동산세를 뜻한다.

시장에서는 양도세 중과 효과를 놓고 그동안 의견이 엇갈려왔다. 세금 폭탄을 우려한 다주택자들의 주택이 시장에 풀리며 집값을 낮추는 효과가 있을 것이라는 관측이 일각에서 제기돼 왔다. 반면 다주택자들이 버티기로 일관하는 등 시간과의 싸움을 펼칠 것이라는 예상도 꾸준히 나왔다. 문재인 정부가 성장률 하락·지지율 저하의 이중 위험을 무릅쓰고 임기 내내 ‘집값 잡기’에 올인 하며 강공을 펼치기는 어렵다고 본 것이다. 헨리 조지의 이론을 추종하는 시장 규제론자인 조지스트들은 후자에 무게를 싣고 보유세 강화를 주장해왔다. 종합부동산 세를 대폭 끌어올려 다주택자들이 집을 내놓도록 강하게 압박해야 한다는 뜻이다. 또 이러한 재원을 기본소득제 실시의 재원으로 일부 삼아야 한다는 목소리도 내왔다.